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覃月春女士房地产企业土地增值税清算中应把

来源: 2018年07月26日

覃月春女士:房地产企业土地增值税清算中应把握的几个关键点

高级经理,注册税务师覃月春女士:大家下午好,我讲一下房地产企业比较关心的比较大的水肿,就是土地增值税清算这个过程当中应该把握的几个关键点。说到土地增值税清算,我们就要说到土地增值税征收的一种方式。目前土地增值税征收是一种预收的方式,预征。然后进行清算,多退少补,他采用这种清算。这种制度产生基于房地产企业它的业务比较特殊,首先主要是咱们在有预征环节,成本不能确定,先预征,预征之后清算,是这么产生的。

先讲一下清算过程当中什么时候开始清算,先讲一下清算的条件。第一个就是应当清算的几个条件,第一就是全部峻工和全部完成销售。我们作为房地产企业,如果说你要是满足这其中一个条件,必须得清算。第一个全部竣工和全部销售,我们肯定要利用这个,不能让他全部销售和全部竣工,这条是很少。

第二个税务机关可以要求我们去清算,这个条件第一个就是你销售的你转让的面积在整个可售面积85%,你已经剩下出租或者自用。还有许可证满三年,还有你需要注销,还有其他的情况。满足这三个条件很容易

覃月春女士房地产企业土地增值税清算中应把

,我们很少清算,就是因为他有一个条件,这种机关要求我们清算。是不是机关不要求我清算,我就可以不必去清算。所以就存在着很多不会去主动清算,这个拖的时间非常长。

我举个例子,比如说像这两个条件,也许我们房地产企业很了解,但是对于外边来说并不了解,比如说去年13年11月份央视报道说全国房地产行业欠税3.8万亿这件事情,其实这个对我们房地产企业来说,我们了解这次肯定是没问题,我们没有欠税。这3.8万亿怎么来的,除了税法规定我们清楚,还有快方的处理和税法规定有差异这是很正常的。这3.8万亿怎么来的,快方按照会计准则规定,收入和支出相互配比,它的成本费用包括我的开发产品的成本,还有费用,还有税金附加。税金包括土地增值税,这个金额非常大。按照会计准额要求就得预期,反映在会计报表上。一个增加我们的税金费用,还有应缴税金,所以产生误会,说我们房地产企业欠税欠了3.8万亿。对房地产企业来说我们按会方规定我们没有问题,按照清算我们也没有问题,对房地产企业很无辜,对我们来说也是合法合规的。

这个3.8万亿影响对我们很大,税务肯定是有,要求这三个条件达到之后,要求企业去清算,你不要求我清算,我肯定不清算。土地增值税这个清算项目在增加,我们也接到一些项目,去了外省地,我们发现有些省份土地增值税清算没有发生过,他们没有清算过,对以后有影响。以后土地增值税清算,国家肯定会加大这个力度。

下一个我讲一下土地增值税的清算单位,我为什么说清算单位,首先讲一下分期清算跟你整体清算这两个方式不同,对土地增值税结果影响非常大。看一下国税发2006的187号文件怎么规定的及,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅,应分别计算增值额。我们清算的时候是分期清算还是整体清算,就看我们是在立项的时候是怎么立项的。国家有关部门是怎么审批,我们立项过程当中是怎么立项,如果是分期立项就分期清算。我们开发过程当中经常自己会分期,我们不能以自己划分的预期来进行土地增值税清算。他影响比较大,在立项的时候咱们也应该充分考虑到他对土地增值税的影响,我也把这个作为一个重点讲一下。

第三我讲一下清算过程中征纳税双方容易引起分歧的重大事项。第一就是关联交易。根据中华人民共和国企业所得税法第41条规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易的原则而减少企业或者关联方因纳税收入获得所得额,税务机关有权利按照合理方法进行调整。国家税务局特别发文,特别纳税调整非常专业,内容非常多。操作起来非常困难,容易引起纠纷。这个金额也是非常大的。关联交易,合作开发成立一个合作企业,合作分房,既然是合作给你分房肯定是有条件,这个条件肯定也是一种费用,这个金额怎么确定?价格怎么确定,这个就存在关联交易。这个转让价格怎么定,费用怎么定,这个跟税务之间沟通的过程也是非常非常艰难,你必须得有力证据,对开发商企业来讲我们必须有合理的依据去说服他们。充分利用说税法的规定,这个过程很艰难,这一拖有可能就是几年,对我们影响非常大。还有一个比较大的就是关联交易,我们开发的项目,承包商对我们来说都是关联企业,他兼工程,兼费用,这块成本怎么确定,这又是很专业的问题,不是一般的人能确定的,非常专业。我们也得拿出非常专业的证据来证明我们这个是合法的,是独立交易,是公平的,这个过程非常非常长。还有一个要好一点就是经常发生的资金往来就是借款,主要就是利息,好界定,稍微好一些。但是这块又涉及到关联企业互相之间开发票,作为土地增值税清算肯定不行,他还涉及到企业所得税的清算,企业所得税清算要求票据合法,也很复杂。

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